정부가 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정하면서 주택시장에 긴장감이 돌고 있다. 오는 24일부터 적용되는 이번 조치가 6개월 이상 이어질 가능성이 높다는 분석이 나온다.

22일 서울시 등에 따르면 토허구역으로 지정될 경우 일정 규모 이상의 주택을 거래할 때 관할 구청의 허가를 받아야 하며, 갭투자가 불가능해진다.

이에 따라 시장에서는 당장 거래량이 급감할 가능성이 크다. 다만, 시행 직전인 이번 주말까지는 토허제 적용없이 매매가 가능하다. 일부 사정이 급한 매도자들은 시세보다 수억 원 낮춘 가격에 거래를 성사시킬 가능성이 있다. 최근 가격이 급등한 만큼 매도·매수자 간 줄다리기가 극심할 것으로 보인다.
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정부는 이번 조치가 6개월 한시적이라고 밝혔다. 그러면서 단서를 달았다. 6개월 뒤 시장 상황 등을 살펴보고 연장 또는 재지정 여부를 결정한다는 것이다. 과거 사례를 보면 연장될 가능성이 높다.

서울시는 2020년 '잠실·삼성·대치·청담(잠삼대청)'을 토지거래허가구역으로 지정했을 당시에도 1년 단위로 연장하며 5년 가까이 규제를 유지했다. 5년을 채우기까지 몇 달 남겨두지 않은 지난 2월에야 규제를 풀었다.
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특히, 이번에 토허제 지정을 풀고 재지정하기 전 한 달 여 사이에 강남·용산 아파트값이 급등한 만큼 정부가 6개월 뒤 곧바로 규제를 해제하기는 부담스러울 수밖에 없다. 더욱이 금리 인하 기대감과 신규 공급 감소 등으로 6개월 뒤에도 가격 상승 압력이 지속될 가능성이 높은데, 그렇게 되면 토허구역 지정을 해제하는 데 따른 부담이 더 커진다.

토허구역으로 지정된 곳에서는 사실상 실수요자만 거래할 수 있게 된다. 시장에서 투자 수요가 크게 줄어들 수밖에 없다. 강남3구와 용산은 고가 주택이 몰려 있어 현금 부자들만 거래할 수 있는 시장이 될 가능성이 높다.

2020년 '잠삼대청'이 토지거래허가구역으로 묶였을 당시에도 거래량이 크게 감소했다. 하지만 시간이 지나면서 결국 가격 상승을 막지 못했고, 해당 지역의 희소성이 더욱 부각되면서 가격이 다시 오르는 결과로 이어졌다. 서울시 역시 토허제의 효과는 길어야 2~3년이라고 인정한 바 있다. 이번 조치 역시 단기적으로는 시장 위축 효과를 가져오겠지만, 장기적으로는 공급 부족에 따른 가격 상승을 유발할 가능성이 크다.

정부는 필요할 경우 추가로 규제지역을 지정할 가능성을 열어뒀다. 만약 다른 지역에서도 단기간에 집값이 급등한다면, 마포·성동·광진구 등 지역까지 규제가 확대될 수도 있다.

업계 관계자는 "이번 조치가 6개월로 끝날지, 아니면 5년 가까이 지속될지는 시장 상황과 정부의 정책 방향에 달려 있다"며 "다만, 강남과 용산의 희소성과 공급 부족 문제가 여전한 만큼, 장기적으로는 가격 상승을 막기 어려울 것이라는 전망이 우세하다"고 밝혔다.